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房地产市场调查报告

时间:2022-01-13 10:36:19 调查报告 我要投稿

房地产市场调查报告

  我们眼下的社会,报告与我们愈发关系密切,不同种类的报告具有不同的用途。那么一般报告是怎么写的呢?以下是小编为大家整理的房地产市场调查报告,欢迎阅读,希望大家能够喜欢。

房地产市场调查报告

房地产市场调查报告1

  前言

  XXX房地产市场飞速发展的同时,人们不得不冷静下来思考一些问题:这种发展是否是可持续的?人口发展与房地产开发速度是否适应?城市文化和城市文明如何在城市建设中体现?市住建局会同相关部门对XXX市房地产市场进行了初步调查。

  一、XXX市经济发展概况

  (一)XXX市概况

  (二)XXX市国民经济指标与社会发展统计

  居民生活水平不断改善。城镇居民人均可支配收入达到1.3万元,增长8.5%,农村居民人均纯收入6000元,增长13%。人均住房建筑面积24.8平方米,比上年增加0.8平方米。

  由上表分析可知,XXX市经济持续稳定发展,近年发展速度加快,20xx年起国内生产总值年均增长在10%以上。

  由上表分析可知,XXX市城市建设加快,一拖、新能源汽车等多个大项目落户我市,固定资产投资持续加大。

  由上表可知,XXX市城市人民生活水平持续稳步提高,收入不断增长,消费能力增长迅速。

  (三)XXX市"十二五"期间城市建设主要目标

  "十二五"时期,全市经济社会发展目标是:经济综合实力显着增强,现代农业基本实现,新型工业化进程加快,服务业明显升级,城市环境优美,社会事业全面进步,人民生活水平显着提高,城乡协调发展,把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。

  --经济保持快速增长。在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上,实现经济持续快速健康发展。到20xx年,地区生产总值达到1660亿元,年均增长15%以上。

  --结构调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业,促进产业结构优化升级。到20xx年,三次产业结构达到15.5:45.5:39。

  --城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成,城镇化进程加快,新农村建设成效显着,城乡协调发展,城镇化率达到47%。

  --可持续发展能力增强。森林覆盖率达到12%,建成区绿化覆盖率达到40.5%,晋升为国家园林城市。

  --人民生活水平提高。社会保障体系进一步健全,城乡居民生活质量普遍提高,居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。 (四)我市重点区域未来规划和建设

  1、进一步增强区域新中心城市功能,增强城市辐射能力。

  2、新区建设与旧区改造同步实施,建设现代化城市。

  3、旧区基础设施与环境不断完善。

  4、城市道路、广场、对外交通等基础设施进一步完善,为新世纪城市建设快速发展奠定良好基础。

  5、围绕城市水系加快滨水地区建设,形成滨水绿化系统,初步形成生态市、园林城,城市骨架。

  二、XXX市房地产市场发展现状

  (一)20xx年及近年XXX市房地产市场情况

  国十一条",从而一系列的调控政策的紧密出台,从调整供应结构和抑制商品房价格两个方面调控和引导房地产市场。这一年,我市认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策,有针对性地解决房地产市场中的突出问题,坚持以稳定(住房价格、投资、消费心理)为前提,以调整供应结构为主线,以改善中低收入家庭住房条件为重点,以促进房地产业持续稳定健康发展为目标,把各项宏观调控政策落到实处。由于措施得力,20xx年我市房地产市场实现了"住房供求总量基本平衡、住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性,房地产业发展与我市经济和社会发展基本适应,与相关产业发展比较协调"的预期目标,从快速增长期进入到理性和平稳发展期。

  1、我市居民人均居住面积情况

  由上表可知,中心城区人均居住面积不断提高,平均每年增长0.8平方米左右,发展速度始终处于全省的平均水平。

  2、房地产开发投资情况

  从图中可见,20xx年以前,房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度,直接促进了近几年我市的房地产市场的快速发展。在20xx年国家进行一系列的调控措施后,房地产开发投资略有减少,但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会,开发商对未来我市房地产市场形势依然看好。

  3、商品房市场情况

  ----土地市场供应情况 -----商品房开发建设情况

  近年房地市场产开发建设情况

  -----商品房销售情况

  商品住房购买主体:我市商品住房的销售主体以本市和外县为主,占全市去年商品住房销售套数的85.1%以上。外地人士购买房屋仅占14.9%。购房消费者大多为刚性需求,但也有部分为投资性和投机性购房,我们通过委托 (二)现阶段我市居民房地产市场需求(问卷调查形式)

  我们协调市直机关工委和城调队等相关部门,区分不同阶层,从家庭收入、住房情况、户型选择、环境要求等方面总结出20余个问题进行问卷调查,发放调查问卷7000份,回收有效问卷6400份,其中有意购房问卷2886份,占45%,无意购房问卷3514份,占55%。

  ---家庭收入情况

  ----调查对象目前居住面积

  从上图可以看出,目前居住面积23平方米以下的占27.6%,而人均居住面积在23平方米以上的占72.4%,占绝大多数。

  ----购房目的

  解决住房问题的占54%,改善居住条件的占38%,投资性购房占8%。

  上图可以看出,希望改善居住环境的购房意向者占38%,说明消费者已经开始认识到在满足基本居住的情况下,需要更好的居住环境。投资客户占到8%,在当前宏观调控出台系列政策后,回归到比较理性的状况。

  ----购买房屋的类型

  ----希望购买房屋的面积

  从上图可以看出,绝大多数消费者考虑120㎡以下的中小户型住宅(占86.4%)。

  ----购买房屋能承受的单价

  3500以下的占65.3%,3500-4500占20.6%,4500-5500占9.6%,5500元以上的占4.5%。

  能承受房屋单价在4500元/㎡以下的占86%,占绝大部分。

  ----拟购买房屋区域

  选择中华路以北(A)的占8.8%,中华路以南民航路以北(B

  从上图可以看出,我市大部分居民比较看好沿劳动湖区域,另外学区房和传统意义上的市中心地带还是主要选择。

  ----理想的起居室(客厅)面积

  ----理想的卧室面积

  ----选择房屋装修

  希望开发商装修好的占42.7%,希望买了自己装修的占57.3%。

  ----采暖方式选择

  喜欢传统热水供热的占45.9%,喜欢供热计量式的占42.5%,喜欢电采暖方式的占5.2%,喜欢天然气采暖方式的占6.4%。

  从上图可看出,选择传统供热方式的占近一半,而热计量方式正被广大市民所接受。

  三、影响房地产市场的因素

  ---土地政策:

  3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容。该《通

  知》的出台主要是落实"国11条"精神,增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性,增加保障性为重点的住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率,促进地产市场健康平稳有序运行。

  9月27日,国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确,企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。从此通知不难看出,在未来土地竞买过程中,国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。

  -----房地产政策:

  住房和城乡建设部于20xx年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段,对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温,我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此,《通知》要求各地切实负起责任,加大查处力度,强化房地产市场监管。

  4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂

  停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

  -----其他政策:

  3月9日,财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。从该通知的规定看,两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的,这套房子,对其中任何一位购房者来说,都必须是唯一一套住房,否则就不能享受1%契税税率优惠。

  9月29日,三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然,新的契税规定已与相关部门的"二套房"认定标准趋于一致,即以家庭为单位核定是否是"二套房"。

  2、经济因素

  -----宏观经济形势:房地产市场与宏观经济发展密切相关,一旦宏观经济有所波动,房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳,预计未来几年内房地产市场将继续保持稳步上涨趋势,但增幅会进一步放缓;如果宏观经济增速回落,预计房地产市场也会进入一定调整期。房地产市场的发展也会随着国民经济发展的影响而波动,特别是国民经济的分配、经济结构、货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。

  ------地方经济因素:当地的经济发展因素对房地产市场的发展有重要的影响,主要有经济发展状

  况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。而XXX市作为我国北部经济欠发达地区的三线甚至四线城市,一方面,受全球经济下滑冲击较小;另一方面,XXX市委、市政府重新调整整体布局,由原来向江西开发调整向南部开发,以南苑开发区为主线,围绕着新火车站建设、劳动湖南扩改造。五个城中村开发建设等,为房地产业的持续发展提供了空间,也对购房者支付能力提供了保证。

  3、社会因素

  -----人口因素:房地产市场与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质,人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产行情看好。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产行情必然低落。家庭人口规模,这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产市场。

  ------城市化进程:我市正处于城市化进程加速阶段,大量农村人口进入城市,对我市城市土地和房屋的需求增加,造成了城市土地和房屋有了相对的稀缺性,商品房的刚性需求增加,进一步促进我市房地产市场的发展。

  ------房地产投资:房地产投资者会利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况;

  (1)引起房地产价格上涨

  (2)引起房地产价格下跌

  (3)起着稳定房地产价格的作用

  我国个别城市房地产价格居高不下的很大原因是在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,政府不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。

  4、其他

  因素:

  ----消费者心理因素:购房者心理预期变化左右房价走势。

  心理预期是人们对市场走势的综合判断,在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为,在今后一段时期,由于受各方面因素的影响,人们对未来房价上涨的预期不断上升,购房意向仍然看好。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步扩大,商品房价格将稳中有升,但增幅放缓,如果没有大的外部环境的变化,这种趋势不会在短期内扭转。

  ---保障性住房的建设:棚户区改造、经济适用房及廉租房等保障性住房的大力实施,旨在通过政府调控,形成与市场需求相适应的住房供应结构,维持住房价格的基本稳定。大力加强保障性住房建设,有利于推进住房保障体系建设,缓解解决困难家庭住房条件,初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架。加强保障性住房建设,有利于稳定房地产投资增长,保障性住房大量入市影响房地产供求关系,政府的建设投资可回收和循环使用。政府大规模投资建设经济适用房,势必使普通商品房市场的需求相对减少,或等同于增加了市场供给。政府加快公共租赁住房投资建设,也相当于增加住房供给,将相应减少住房租赁市场的需求,进而对商品房市场,包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。保障性住房大量入市,会拉低房地产价格。

  四、XXX房地产市场的现状分析

  我市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好,价格也将继续稳中有升,但增幅会逐步放缓。

  一是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来,土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、税费等都有较大增长,对房价上涨起到了一定推动作用,特别是棚户区改造以来,实施"拆一还一"的惠民政策,低保户、无证房等优惠政策,使拆迁费用增加。二是由于近几年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策,房地产开发市场处于供略小于求的局面,这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加.

房地产市场调查报告2

  一、我县房地产市场发展的现状

  (一)房地产市场发展形势分析

  近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。

  目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。XX年以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。

  总体看,XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。

  预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了XX年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。

  XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费额1.82亿元,两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

  (二)房地产市场发展存在的主要问题

  1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大,中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成,严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快,而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅,广大低收入群体只能望楼兴叹,希望能多推出经济适用房以及小户型楼房,以满足部分弱势群体的购房需求。

  2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统,包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种,由国税、地税、财政分别征收,计税方式复杂,征管难度大。建立房地产信息系统,一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况,增加透明度,为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据,有利于调控市场,规范交易行为,实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台,以房地产信息为依托,实现信息共享,通过部门配合、环节控制,推动房地产税收征管精细化管理,达到“先缴税、后办证”的要求,以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立,相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成,不利于及时便捷地对市场进行监测分析,同时也造出市场信息不对称、透明度不高,不利于合理引导房地产投资和消费。

  3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺,导致产权、产籍多头管理,市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求,一个县只能有一个发证机关,并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产,特别是各乡镇驻地企业,因无法办理全国统一的房产证,所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续,不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮,损害了群众利益,还造成了国家税费的流失。

  4、部分开发商重视商品房建设,轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低,配套不完善,开发项目整体功能差,造成消费者使用不方便,也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

  5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中,除还建本村居民和本单位职工住房外,还对外销售了许多手续不完备的房屋,驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建,并将多建的住房违规出售,这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争,对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通,影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

  二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

  1、引导普通商品房建设,推行安居工程(经济适用房和廉租房),调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨,各种税费减半征收,出售价格实行政府定价,按保本微利原则确定,主要面向社会上的中低收入家庭出售,是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月,由县房管局牵头,统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示,我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%,低保家庭无房户约为三分之一,有住房的用户,平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一,且大多住房设施不全。所以,实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求,是政府义不容辞的责任。另国办发【XX】37号文件已经要求,自XX年6月 1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

  2、注重规划,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况,待开发的区域很多,前景是好的,因此加快旧城改建工作将是大势所趋,势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标,坚持新区开发和旧城改造相结合,正确处理经营城市和旧城改造的关系,继续大力推进旧城区改造,力争在未来五年内,县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发,改变过去那种局部改造、见缝插针的做法,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则,实行统一规划,合理布局,综合开发,配套建设。坚持成区连片开发,开发一片,配套一片,完善一片,宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组,领导小组由县政府分管领导负责,县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”:即先做被拆迁人的思想工作,处理解决好拆迁工作中的相关问题,后发布拆迁公告,最后签订拆迁协议,

  3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求,通过市场改善住房条件,临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定:“从1999年1月1日起,停止单位自行建设住房,需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[XX]22号文件中再一次规定:“从意见下发之日起(XX、3、22),各级党政机关和事业单位一律停止单位建房,鼓励机关、企事业单位职工投资置业,通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调, “自本通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此,机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房,找市场”的观念,杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

  4、加强农村房屋权属登记工作,建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证,以维护正常的房地产市场秩序。

  5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念,整体提升我县房地产企业的综合实力和水平,这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式,尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业,提高企业整体素质,增强生存与发展能力,提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化,实施精品带动战略,提高信誉,建立品牌,扩大市场;三是要注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”,实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案,树立起经济伦理观念,在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态,尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

  6、各部门加强协调沟通,做好拆迁工作。近年来,城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事,但在实际工作中,由于牵扯到各个方面的利害关系,特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题,拆迁工作变得十分复杂,并出现了一些新问题,新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现,有的房产已拆除,但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续,导致一宗土地出现两套房产证,权属上容易产生纠纷,不利于房产档案的管理,至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定,计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责,协同做好城市房屋拆迁管理工作,使上述问题得以妥善解决。

  7、加快房地产交易大厅建设,强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上,决定整改再进步,效率再提高,建立真正意义上的“一站式”服务大厅,每科室都有一名工作人员进驻大厅,群众进一个门,领一份表,就可办妥所有手续。同时,在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板,形成了一个“房产小超市”,既方便了人民群众,又宣传了开发公司,可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

房地产市场调查报告3

  引言: 新房成交远高于预期,二手房20%个税出台,成交火爆。

  20xx年第一季度新房成交量达到1194套,成交量远高于预期,同比20xx年第一季度,成交量增涨明显,楼盘分多期开盘的营销手段使得开盘的去化率十分惊人。受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响,诸暨3月份二手房市场交易火爆, 单月成交量达到了842套。(文中所有数据截至3月29日)

  一、第一季度商品房住宅(新房)成交量分析

  (20xx年第一季度诸暨商品房住宅成交量统计图)

  提要:20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明显涨幅。从数据分析可以看出,诸暨房地产市场新房每月成交量都在300套以上,第一季度总成交1194套。

  环比20xx年第四季度,20xx第一季度新房成交量有所回落,同比20xx年第一季度有明显涨幅。

  每年的1、2月份,春节前后,大部分房企正处于总结前一年业绩、制订新一年目标的阶段,开盘、营销节奏普遍放缓,因此这个时间段内交易量通常会相对较低,尤其20xx年年底市场总体处于高位,在此影响下今年一季度成交环比有所回落是正常现象。

  如果将今年一季度新房成交量与往年同期比较,则不难发现,今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,与历史同期最高水平相差无几。总结来看,去年年底的市场上升行情其实仍在延续。

  二、第一季度商品房住宅(新房)成交均价分析

  (第一季度诸暨商品房住宅成交均价走势图)

  提要:第一季度诸暨商品房住宅(新房)成交均价相比于20xx年有小幅度的上涨。

  从1月份开始,诸暨商品房住宅(新房)成交均价在稳步上升。环比20xx第四季度,涨幅不大。但是同比20xx年第一季度,成交均价却有明显涨幅,上涨幅度达到了8。6%。

  事实上,20xx年楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面。但是20xx年第一季度却有了明显的涨幅,因此在我们看来,整个20xx年上半年诸暨房地产市场都将维持量价齐升的格局。从存量角度看,存量虽仍处在一个相对高位,但经过20xx年的去库存消化,存量水平已有明显的下降,从消化周期来看,随着库存的减少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅缩短。

  三、第一季度诸暨二手房住宅成交及住宅出租分析

  (20xx年第一季度诸暨二手房成交量走势图)

  二手房:受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响, 诸暨3月份二手房市场交易火爆。

  20xx年第一季度诸暨二手房住宅成交1171套,同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上涨了300%。20xx年第四季度诸暨二手房市场成交347套,环比20xx年第四季度成交量上涨了237%。

  3月1日国五条细则出台之后,住建部部长姜伟新在接受记者采访时强调,“国五条”一定要严格执行。他说:“执行过程中如果有什么问题再改,但一定要严格执行。”通过走访诸暨本地的中介了解到,此前执行的个人所得税政策分为几类情况:普通住宅按照房屋成交价的1%计征;非普通住宅按照房屋成交价的2%计征;但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。

  细则出台前的短期内,由于个税按此差额征收,短期内会加速二手房的交易,争取搭上政策的末班车,二手房交易将进入暂时的高峰期。

  租房:每年过年前后都是房屋租赁的淡季,并且由于诸暨教育局新政的实施,进一步导致了房租租赁的减少,年后的租赁市场主要以因工作需求租赁房屋的为主。

  四、第一季度诸暨房地产市场总结

  20xx年1月,随着春节的逐渐临近,大部分房企放慢了营销推案节奏,新增供应量环比出现大幅下滑,然而诸暨的成交量却依然在延续去年底的“翘尾”行情,尽管环比去年第四季度的成交量有所回落,但同比却出现了增长。3月1日国五条细则出台之后, 二手房交易进入暂时的高峰期, 诸暨3月份二手房市场交易火爆。一手房市场对“国五条”反应稍显迟钝,新政对于我市一手房市场的影响,可能会在未来一段时间里逐步显现。

  我市存量虽仍处在一个相对高位,但经过20xx年的去库存消化,存量水平已有明显的下降,从消化周期来看,随着库存的减少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅缩短。

  总体看来,20xx年诸暨房地产市场可谓取得了开门红。至于这波行情能延续到什么时候,我们认为,如果短期内整个房地产行业政策面能维持当前的平稳格局,那么市场需求继续温和释放应是基本上确定的。

房地产市场调查报告4

  当前,随着我国经济的高速增长,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选。近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。XX年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.9%,占gdp的7.6%。房地产业关联度高,对几十个相关产业都有带动作用,与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

  我县的房地产业从1998年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动。XX年以来,房地产开发投资保持旺盛的势头,XX年全县房地产投资2.0376亿元,比上年增长162.7%,占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

  为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展,现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下:

  一、房地产市场现状

  (一)房地产市场供给状况

  1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅速崛起。

  由于我县的房地产市场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年,全县只有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家。到了XX年底已发展成有17家开发企业,其中拥有三级开发资质企业2家,三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家,民营企业16家。XX年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速,成为我县房地产投资增长的主要动力。

  2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量。

  作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从XX年开始,受城建规模扩大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,XX年为3.32%,XX猛增至13.25%,XX年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要力量。应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

  3、商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地位突出。

  “xx”末期,在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展。据统计部门数据显示,XX年---XX年,住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看,商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势,住宅建设投资呈下降趋势,但其主体地位依然突出。

  4、土地投放量逐年上升,开发规模越来越大。

  近三年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常火爆,房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩,是上年的6倍;XX年总投放达236亩,同比增长2.2倍。同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩,XX年为10.59亩,XX年为21.83亩,房地产开发规模越来越大。

  5、房地产开发水平存在明显地区差异,住宅商品化程度逐渐提高。

  受城乡二元格局的影响,一直以来,房地产开发投资主要以县城为主,县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。XX年,县城房地产开发投资额约占总投资额的72%,华埠镇约占总开发投资额的22%,其他乡镇约占6%。

  因受近几年规划控制的影响,城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年比XX下降69.06%,XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的减少,有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

  6、房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金的比重上升。

  近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资金回笼较快,另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想,在各类投资中的资金保障程度最高。

  在房地产开发投资资金中,自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源,居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看,国内贷 款资金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

  (二)房地产市场需求状况

  1、房地产市场需求趋旺,呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

  近年来,我县房地产市场有了很大发展,商品房销售态势良好,销售面积逐年增长,预售面积大幅攀升,市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2,同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,从XX年开始,预售面积超过了销售面积。XX年底,空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

  在商品房住宅销售调查中,90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%,110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%,90m2以下户型占12%,130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

  2、个人消费成为市场需求的主体,县内需求占商品房销售的全部。

  随着住房体制改革的逐步推进,福利分房制度已退出了历史舞台,个人购房比重大幅上升。XX年,全县个人购房面积达29672.2m2,占销售面积的83.9%;XX年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%,个人已成为市场消费的主体,是房地产市场发展的主导因素。目前,个人购买房屋的类型以住宅为主,XX年个人购买住宅面积达70941m2,占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看,购房的全部是县内居民,基本以自用为主,因而,我县尚不存在房地产“泡沫”。

  3、商品住宅价格上升较快,相对升幅较大。

  因近年来商品房市场需求旺盛,商品房价格放开,市场处于卖方市场,经济适用房启动较晚,土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快,升幅较大。据最新调查资料统计,XX年商品住宅平均售价约987元/m2,比上年度上升14.76%,XX年平均售价约1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

  4、存量房交易活跃,房改房成为“生力军”。

  自1999年房改房上市政策出台后,存量房交易活跃,交易面积逐年“放大”,XX年共成交184起,面积16396.17m2,XX年共成交243起,面积20405.54m2,XX年共成交225起,面积21300m2。近三年的交易量中,住宅占总交易起数的96.62%,房改房约占住宅交易起数的62.2%,因而成为存量房交易市场的"生力军"。

  房改房的上市,不仅增加了住房市场的供给量,给买房人更多的选择,而且创造了更大的住房需求,让更多的居民成为增量房的消费者。

  二、当前我县房地产市场存在的主要问题

  (一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导,没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

  (二)市场化运作不规范,政策性的土地协议出让,拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

  (三)房地产开发企业市场准入“门槛低”,开发企业数量多,规模普遍偏小,行业集中度低。部分企业资金实力不足,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,加大了投资风险。

  (四)房地产开发企业行为不规范,如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

  (五)城镇规划区范围内商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地产市场的高消费群体,给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在,清一色的商住楼布局不利于提高城市品位,不利于改善居住环境。

  (六)市场配套体系不完善,物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

  (七)住宅体系不完善,经济适用房投放少,廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快,价格偏高。

  (八)房地产开发结构不合理,住宅品种单一,难以满足不同的消费需求,刺激消费的增长,商业营业用房比重偏高,出现供大于求的现象。

  三、房地产市场发展趋势

  (一)行业趋于整合,结构面临调整,价格相对稳定。

  1、房地产开发企业将趋于整合,行业集中度将明显提高。

  随着城市建设规模的不断扩大,按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要,商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展,这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调,要加强房地产货款监管和市场监管,这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强,我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合,集中度将明显提高,并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出,而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

  2、房地产开发结构将面临调整,低价位商品住宅将成为开发主流。

  随着人们居住消费观念的改变,个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费,将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

  我县房地产起步较晚,目前处于发展阶段,前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕,而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切,因而对开发商而言,销售风险较小,且利润空间较大。近年来的开发,已基本消耗了这一群体的购买力,对他们而言,住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。

  而目前,尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体,因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工,乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工,估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套,1999年以来交易备案的约900套,加上拆迁房约近百套,需换房户按剩下的30%计,将有近XX套的消费。激活这群中低收入消费群体,将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格,如何缓解这一供需矛盾呢,我们认为除了政策及金融支持外,开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。

  同时,随着商住房商品化程度的不断提高,单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注,建设“廉租房”,建立低收入家庭住房保障机制,让所有人都“居有其所”,是政府当务之急的一件大事。

  3、供需趋于平衡,价格相对稳定

  因前几年对市场释放的需求估计不足,商品住宅的供应不够,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影响了价格的上升。XX年新开工的面积达188450m2,其中商品住宅1265551m2,营业用房61899m2。XX年的供应量放大较快。据调查显示,11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2,空置面积(待售面积)有60077m2,其中住宅25413m2,商业用房34659m2,年度存量较大,这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。

  从房地产开发土地供应上看,XX年为4.94公顷,XX年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷,实施投放量约5.5公顷),XX年11月止约投放2.52公顷,虽然年度投放紧缩较快,但考虑XX年南湖地块一期建设将动工,实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量,尚较充足,保证了今后几年的土地供应。从需求上看,市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现,开发结构的调整,旧城改造的持续以及人口的集聚,住房消费潜力将被进一步激活,得以更充分地释放,给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。

  另据XX年11月对11家开发企业的调查资料显示,XX年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2,虽然价格比上年每平方米上升了100元,但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡,今后几年,商品住宅的价格升幅有限,价格相对稳定。

  (二)发展动力十足,发展前景广阔。

  1、城市化进程的不断推进,给市场发展提供持续动力。

  县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区,以此为依托在岙滩形成居住区及副中心,围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构,城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间,加快旧城改造步伐,加速城市化进程。而且,随着城市化的发展,县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近,城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设,将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚,城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

  按《县城城市总体规划(XX-20xx)》对人口规模的预测,规划近期(至XX年)县城城市人口规模将发展到4.6万人,净增近万人,按人均建筑面积30m2计,县城区至XX年因人口增加需求建筑面积达30万m2,集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量,拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量,婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。

  2、生态立县战略的实施,给房地产带来了巨大的空间。

  生态立县战略的确立,为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路,是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施,我县的森林生态系统功能进一步增强,生态环境质量始终保持全省全国先进水平,生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富,特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进,生态城市功能进一步强化,城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈,基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力,被更多的人熟悉和向往。

  一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境,将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假,甚至居住,给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越,提升了城市竞争力,也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”,万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地,形成硅电子产业的集聚,一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展,也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

  四、政策建议

  (一)建立预警预报制度,加强行业调查分析,引导行业健康发展。

  尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度,及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析,引导开发企业理性投资,消费者理性购房。

  (二)加强政府宏观调控,努力解决供需矛盾,实现供需平衡。

  保持房地产开发的适度规模,基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能,加大调控力度,通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用,保持开发规模与有效需求的同步增长。

  规划方面应发挥导向作用,通过城市建设方向和进度的调整,利用房地产开发空间上的拓展和压缩,有效控制房地产开发规模,通过对居住用地的功能、布局调整,调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状,规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅,不搞商住楼);有计划地进行旧城改造,以稳定住房需求,防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

  土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划,建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制,加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备,并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度,严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度,严禁以任何其它方式取得房地产开发用地,规范房地产开发行为。

  金融方面要控制总量,合理调整信货支持,实行差别政策,以控制房地产开发与住房消费中比重,抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款,同时强化货款监控,实行封闭运行。加强对房地产货款的监管,依法依规货款,严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款,扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款,继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款,适度增加对经济适用住房的信贷支持。

  (三)完善市场监管制度,加大违规查处力度,规范市场秩序。

  各职能部门就应严格履行管理职责,完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理,把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理,把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理,把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度,不能以罚代处,一罚了之,要发现一起查处一起,绝不姑息。

  (四)坚持市场化导向,创造公平竞争环境,规范市场化运作。

  不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放,都应实行公开的市场化运作,经营性土地使用权的出让和转让,按规定都必须进入市场交易,采取招标、拍卖和挂牌方式,杜绝协议出让行为,推行“阳光交易”,使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作,可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用,适当留有开发微利等方式运作。

  (五)加强住房政策性保障,引导商品房结构调整,完善住房供给体系。

  经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分,它既可以给中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量,既不能对市场造成负面影响,也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际,经济适用房的投放量宜小不宜大,因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务,政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房,可以进一步活跃存量房市场,促进增量房消费市场的发展。

  要加快廉租房建设,建立保障机制,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字,我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户,1512人,其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

  积极引导和鼓励开发商从市场需求出发,针对不同消费群体的消费特征和购买能力,开发不同档次、不同价位的商品房,一方面可以满足不同层次的消费需要,另一方面可以充分调动消费潜力。

  (六)加快发展房地产服务业,培育市场潜在消费群体,促进房地产市场进一步发展。

  房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看,房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展,需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规,加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度,清除无证、无照中介机构,规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念,提升服务层次,不断提高从业人员素质,以诚信创品牌;再者要加大扶持力度,创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策,建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用,加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策,提高中低收入消费群体的经济承受能力,使潜在的住房需求转化为现实购买力,有效扩大市场需求量。

  (七)促进产业集聚,加快市场建设,增强发展后劲。

  要一如既往地推进招商引资工作,主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设,加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台,进一步促进产业集聚,不断推进工业化步伐,从而带动城市化的发展。

  要深入贯彻实施生态立县战略,大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业,以打响钱江源绿色品牌为动力,以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标,加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。

  通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展,加速要素集聚,从而增强房地产市场发展后劲。

房地产市场调查报告5

  商圈的划分

  任何一个商业地产项目都有其商圈范围,不同类型的商业地产项目,其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆,但是实际上它是由不同规则的图形组合的,与行政区划分没有关系。通常,商圈可分为三个层次:核心商圈(主要商圈)、次级商圈(次要商圈)、边际商圈(边缘商圈)。有的市场调查机构也将在细分为:第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

  房地产商圈市场调研

  房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象,运用科学的方法,有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料,通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者们了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟定经营策略提供参考与建议。

  房地产商圈市场调研内容

  房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象,从宏观市场到微观市场,如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研;从抽象的观念到具体的行为,如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等,进行全方位的调查研究。

  房地商圈产市场调研的目的

  主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人。市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划,也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。

  房地产商圈市场调研的特点 1.内容广泛

  房地产商圈市场调研内容广范,既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研,同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况,态度或爱好之类的调研。

  2.针对性强

  房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同,实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高,如销售率,价格等动态营销信息的调研,时间发生变化,动态营销信息也会发生改变。

  3.方法多样

  电话调研、实地调研、座谈会

  按调研目的分类

  从调研的目的来看,市场调研主要分为应用性市场调研和基础性市场调研。

  应用性市场调研是为了更好地了解市场,搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性。

  基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。

房地产市场调查报告6

  关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照XX年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

  一、基本情况

  近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

  XX年至XX年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡。

  XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡,XX年涨至2300元/㎡,XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,XX年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

  经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

  廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

  二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

  1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到XX年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于XX年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

  5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

  面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

  三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

  1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

  2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

  3、房地产业对消费增长的贡献。XX年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7):

房地产市场调查报告7

  在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

  然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

  、高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20xx~2**0)经济发展战略预测:20xx年、20xx年和2**0年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和2**0年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

  常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热点。

  根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和2**0年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和2**0年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和2**0年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

  生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

  常平镇城市绿地景观规划将其中2**0年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。

房地产市场调查报告8

  一、总体概况

  1、地理综述:

  潍坊市位于山东半岛中部,南依沂山,北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉,胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台,西接工矿重镇淄博、东营,南连临沂、日照,地理位置优越。潍坊市南北长188 公里,东西宽164公里,总面积15859平方公里,其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低,南部是山区丘陵,中部为平原,北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人,合法生育率达97.7%,人口自然增长率4.00‰,性别比104.3。据公安部门统计,全市20xx年末总人口855.3万人,其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。

  2、基础设施概况:

  潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话,电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%,居民生活燃料气化率达90.03%。

  3、城市经济综述

  (1)地区生产总值

  潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区,青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级),临朐、昌乐2县,共有152 个乡镇,潍坊为地级市,辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元,按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元,增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元,增长20.6%,其中工业增加值916.51亿元,增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元,增长16.1%,一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算,人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元),比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展,工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69:56.86:29.45调整为12.31:58.15:29.54。

  (2)居民收入

  1)潍坊市人均GDP及增长情况

  20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元),20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元),比上年增长16.2%。

  2)潍坊市人均可支配收入情况

  城乡居民收入增长明显。据抽样调查,20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元,比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元,增长15.1%。

  4、城市建设规划

  中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”

  1) “一心”,即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;

  2) “一环”,即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;

  3) “一轴”,即由北海路为主的交通、发展轴。

  4) “一廊”,即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

  5、未来城市规划

  (1)城市化与中心城市人口规模

  根据人口综合预测法,潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人,20xx年将达到179万人;人口发展策略方面,将实行“合理疏导,向心集聚;企业集中,扩大就业;制度保障,引流稳流;安定老龄,提高素质”的总体原则。

  (2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力

  近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%,到20xx年GDP总量达到2400亿元,全市三产比例为10:60:30;中心城市GDP年均增速实现16%,到20xx年GDP总规模达到800亿元,占全市比重上升到33%,市区三产比例为9:58:33。

  远期全市GDP年均增速为9%,到20xx年全市GDP达到5700亿元,全市三产比例为7:61:32;中心城市GDP到远期年均增速为11%,到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元,占全市比重为40%,市区三产结构为5:55:40。

  (3)潍坊城市用地

  根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》,1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩),其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩),说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显,潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系,此外,城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。

  规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局,居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2,占地面积17.3km2。

  小结:近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化,年均固定资产投资增长近1/3,其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长,说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带,三面临陆,北面靠海,终年四季分明,属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

  二、调查内容

  1、调查时间:

  20xx年7月21号、22号

  2、调查区域:

  以围绕潍城区为主,奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。

  3、调查对象:

  面积在50亩以上,建筑面积在10万平以上的楼盘等

  4、调查目的:

  了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境

  三、目前房地产状况调查

  1、产品形态

  单就从房地产产品来说,潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现,就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求,产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看,简单

  的复制,借鉴的东西太多了。有个性,有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查,发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋,不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧,束缚了产品品质的提高,单体建筑往往做成板式,整个市场都是这种产品,没有错落感,形成不了好的视觉效果,也不利于社区景观的营造。当然在实际操作过程中,开发商能自然的换位思考,从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性,充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。

  通过简单统计,目前市区在售楼盘100多个,几乎遍地开花,但没有精品,同质化,同样化相当严重,所有楼盘几乎都是一样,其价格也相差不大,差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品:1、最差。低档房,不是说品质很差,而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘,叫玫瑰园。小高层和高层,建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般,主要是规模不大,很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计,在潍坊绿化作为楼盘卖点,不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的,而且绿化比较容易做,绿树成荫,芳草萋萋满眼都是。

  2、市场需求量

  任何行业的发展,最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的,有很大的量存在。

  潜在需求,目前城区现有居民108万人,到20xx年,由于城市化水平的提高,具有关部门分析,潍坊城区居民将增加到130万人,这期间就有22万人需要解决住房问题,按人均30计算,就需要660万的住宅面积。

  现有居民改善住房需求,假定只有10%的城市家庭,考虑改善住房条件,其每个家庭只想增加20平米,那么潍坊10%的城市家庭是30000户,这个改善需求是60平米。

  随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁,城市房屋拆迁量将仍保持较大规模,从而形成对房地产的巨大需求。

  总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。

  3、房地产价格

  20xx年奎文、潍城、高新中心区,住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者,潍城区房价相对要低一些,但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的,盖什么样的就卖什么样的,没有唬头,缺少锦上添花的东西,就像去农民的菜园里买青菜一样,货真价实当然是没有泡沫和水份,房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内,市区房价依然不会下降,房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。

  据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示,今年上半年,市区共完成房地产开发投资44.3亿元,同比增长44.6%,增幅比去年同期有所下降。其中,商品住房完成投资34.7亿元,同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米,同比增长82.6 %,其中,商品住房施工面积252.4万平方米,同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米,同比增长19.95%,其中,新开工住房95.95万平方米,同比增长26.06%;据统计,共批准商品房预售面积161.73万平方米,同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米,同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米,同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米,房地产市场发展进一步健康理性。

  预计今后一段时间内,如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化,随着市场主体整合效应的进一步显现,房地产投资增幅会有回落,但回落的幅度不会很大。据调查统计,上半年,市区新建商品房销售均价同比增长2.2%,比去年同期涨幅回落1.3个百分点。

  价格的上升,是受内因和外因两种因素综合作用的`体现。内因方面,主要是由于成本的增加,必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加,土地招拍挂制度,直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加,近年来,钢材、建材价格大幅上涨,人工成本较大提高,特别是今年以来,据估算,钢材价格上涨了约50-60%,混凝土价格上涨约30%,水泥价格上涨约50%,人工成本上涨了1-2倍,各种配套费用也有了大的提高。同时,新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面,是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多,商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大,因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高,购买力增强。

  各项数据显示,潍坊市房价尽管持续上升,但不会出现大起大落,房价总体上是合理的,不存在虚高或泡沫,今后一段时间内,房价不会下降,总体稳中有升的态势不会改变,但上升会放缓。

房地产市场调查报告9

  “只要去做,你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里,所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。

  房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度,探讨了房地产市场分析的层次与内容体系,归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点,对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析,并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。

  一、房地产市场分析的层次与内容

  1、房地产市场分析的层次

  房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。

  区域房地产市场分析:

  是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

  专业房地产市场分析:

  是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

  项目房地产市场分析:

  是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

  2、房地产市场分析的内容

  房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。

  地区经济分析:

  是研究地区的经济环境,它包含¢ù地区经济的基本趋势分析;¢?地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。

  区位分析:

  是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时,就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析,而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

  市场概况分析:

  它包含¢ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析;¢ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中,考察它们的地位和状况,分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。¢?找出影响计划项目成功的关键问题,明确下一步分析的方向和侧重点。

  专业市场供求分析:

  它包含¢ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地,确定市场研究区域;¢ú细分市场,进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场;¢?分析各子市场的供需关系,求出各子市场的供需缺口;¢ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场,具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。

  项目竞争分析:

  它包含:¢ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征;¢ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业;¢?进行竞争评价,确定目标物业的竞争特点,预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点,即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然,每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型,进行目标物业的规划设计和产品功能定位,并找出目标物业的竞争优势,提出强化其优势、弱化劣势的措施,并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析,总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系,将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。

  敏感性分析:

  测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围,反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围,对分析中的关键假设,测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下,允许变动的范围。

  二、不同使用目的下房地产市场分析的特点

  在实际应用中,某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等,他们由于各自不同的目的需要,对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。

  1、投资决策中的房地产市场分析

  房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目,决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握,它要做的是项目房地产市场分析。其中,置业投资决策要确保项目的经济能力,分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会,选择正确的位置、合适的开发时间,以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。

  2、项目融资中的房地产市场分析

  房地严项目融资中要时项目进行市场评估,以预测项目的销售收入,作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中,开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力,确保贷款和投资有一个好的市场基础,确保项目的经济能国,作为贷款项目选择的重要依据。

  3、房地产证券化中的房地产市场分析

  在房地产证券化过程中,房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值,帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等,为投资者提供抵押对象的完备信息,反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据;为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析,价为分析证券实际价值的参考,并为进行证券结构控制提供依据。总之,为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂,它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

  4、房地产开发中的房地产市场分析

  房地产的开发过程中,开发商要根据市场的需要确定方向,设计或修订投资策略,指导选定位置,进行产品计划、设计、品质、定价、调整,获取规划许可和政府支持,获取金融机构贷款的支持,制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平;根据项目特点进行亮点的挖掘,据此制定营销策略;另外,市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度,增强了企业的竞争能力,实时调整营销策略。

  5、市场宏观管理中的房地产市场分析

  房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律,以合理制定有关的房地产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境,及房地产市场供求情况,了解整个房地产宏观市场,以指导土地规划及利用,合理控制土地开发与土地供给的数量与结构;了解房地产专业物业供需情况,为房地产合理结构控制提供依据;房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同,了解计划开发项目周围公众的态度,以确保新的开发适合社区的需要,满足公众的需要。

  研究以上各类活动的特点,得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。

  三、提高房地产市场分析有效性的途径

  1、影响房地产市场分析有效性的原因

  通过对房地产市场分析的系统研究,本文认为影响市场分析有效性的原因有:第一,分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在,才能使分析切中要点,达到一定深度,不因分析内容过多而遮掩了主体的分析;第二,分析过程中逻辑关系是否合理。第三,市场分析所选用的分析方法是否恰当;第四,市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中,如有以上原因的一个或几个情况发生,都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。

  2、提高房地户市场分析有效性的途径

  总体上来说,要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度,首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求,明确市场分析的工作重点,有针对性地分析。同时,要求在分析过程中,采用合适的市场分析方法,论证有力、结论明确。具体的要求是:系统完整、逻辑清晰合理;报告中采用的数据有针对性,有两个以上数据来源的比较;需求参数确定合理,对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析,而不是简单采用了不变的参数来求算;预测需求时测定了细分市场的分段需求;分析中要分析子市场分段中有竞争的供给,而不是笼统地分析已建和在建项目的供给;市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性;市场分析结论明确,结论适用的范围界定清楚,能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。

  房地产市场分析,是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法,这也是考察房地产市场的最根本的依据,是房产走向的导航标!

房地产市场调查报告10

  在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

  然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

  高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20xx~20xx)经济发展战略预测:20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

  常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热点。

  根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

  生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

  常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。

房地产市场调查报告11

  一、摘要

  目前XX新城区规划面积33平方公里,人口35—50万。行政中心搬过去后,加上高教园区、高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善,XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。

  二、城区规划背景(XX新城:未来XX的城市副中心)

  XX新城区其定位为XX未来的政治、经济和文化中心。该区域规划总面积35平方公里,近期计划开发12平方公里,其中工业区5平方公里,规划总人口约12万人。XX新城区远景规划年限一直到20xx年,届时计划容纳20万人口;同时根据市里“南居北工”的发展战略,到20xx年XX新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市,充分发挥其XX城市副中心的优势,分担XX主城区的城市功能,减轻中心城区的城市负荷。

  XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块,是大型的城市公园。

  根据规划,XX新城区空间环境特色可概括为:“一心”,即鄞州新城区的中心,为区行政办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;“两轴”,即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;“三环”,即通过整合现状河流绿化,形成3道以核心区为核心的绿环;“四廊”,即利用现有4条主要河流,形成宽约100米的空间通廊;“三十六点”,即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点,布置城市公园。

  三、已建成楼盘:

  1、华泰剑桥:由XX华泰股份公司开发,北靠四明路,东临钱湖北路,建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅,以120——130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站,交通比较便捷。

  2、金湾华庭:由宁兴房产开发,位于钱湖北路以西,四明中路以北,总建筑面积约11万平米。由4幢小高层、15幢多层、9幢范围洋房和10幢联体别墅组成,共700多户,开盘价4000元/㎡左右,目前二手价6200元/㎡左右。步行五分钟可到达公交站点。

  3、半岛名邸:由XX光大置业开发,位于天童北路与华裕路口,总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河,由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉,活动室,健身房等,需步行10——15分钟方可到达公交车站。

  4、东湖花园:由雅戈尔置业开发,位于中兴路与麦德龙交叉口,建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程,离市区十分钟车程,小区附近设有公交站点,是居住和休闲的首选地。

  四、在建楼盘:

  1、都市森林:由雅戈尔置业开发,四明中路以北,宁南路以东,总建筑面积26.6万平米,共1900多户。由10幢高层、20幢小高层、3幢多层、4幢公寓和79套三层连排组成,将于20xx年6月份开盘。

  2、新都美地:由新都置业开发,位于天童北路与四明路之间,建筑面积9.7万平米,由11幢小高层、9幢高层组成,共650多户住户。以100——120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应,安保自动化,还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。

  3、小城花园:由百隆房产开发,位于天童北路,杉杉工业城南面,总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成,共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。

  4、四明春晓:由XX旗滨集团有限公司开发,建筑面积8万平米,共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。

  五、调查定论

  从市场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,XX房地产主要开发商在参与打造XX新城区,结合城市规划和房地产市场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业20xx年一个新的热点,在这个热点的背后是政府的宏观调控,和房地产业更趋于成熟,已建成的楼盘和未建成的楼盘,主体风格上是基本相一致的,以欧陆风情为主,有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性,从营销的角度上讲,风格不是主要形成竞争的因素,大量的百余平方普通住宅区,将吸引更多的购房者,从这里将引出一个环境与人文因素,以及周边的配套设施,成为营销新的引爆点;从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的主要重点,还是在于如何妙作聚集人气。总之,未来XX新城区的房地产市场还将持续走高。

房地产市场调查报告12

  1.西安房地产市场总体情况.

  2006年西安市房地产市场在2005年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势,市场形势良好,商品房市场表现活跃,投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长,市场成交活跃,空置量持续减少。这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年,也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年,随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进,宏观经济的持续向好,居民收入的稳步增长,使西安的房地产市场进入了一个强势上升期,尤其是商服房销售的高速增长,说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持;20xx年来伴随着国家金融政策的调控,开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看:20xx年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%,较2004年该比例增加了4.36%,实际投资额较上年增长18.98%;借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进,宏观经济的持续向好,居民收入的稳步增长,西安的房地产市场进入了一个强势上升期,尤其是商品房销售的高速增长,说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹;另一方面由于国家继续重点扶持房地产业,继续采用优惠政策,优化市场环境,进一步激活房地产市场,今年准备政府积极整顿和规范房地产市场,培育品牌,转变房地产市场管理职能,力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间,说明了西安的房地产市场将告别成长期,迈进成熟期,走向规范,使开发商的投资行为趋于市场化,消费者的购房行为更加理性,政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势,产业成熟期的?D些特征将逐步涌现,不再出现大起大落的局面,并保持一定的增长速

  2、西安宏观经济大势向好

  20xx年以来,西安国民经济继续保持两位数的增长速度,上半年经济增长率达11.6,实现国内生产总值343亿元,其中第一产业增加值18.6亿元,比去年同期增长3.4%,第二产业增加值149.5亿元,同比增长15.5%,第三产业完成增加值174.9亿元,比去年同期增长9.3%。到6月底,全市完成固定资产投资60.74亿元,同比增长30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,比去年同期增长8.3%,城乡居民储蓄存款余额734.52亿元,比年初增长8.69%。

  3、房地产市场开发供应情况

  20xx年上半年,西安市商品房完成投资10.20亿万元,比去年同期增长20.73%。分物业来看,各物业投资分别占商品房投资的比例为:公寓别墅类为0.69%,商服房类为18.30%,普通住宅类为61.64%,办公楼类为19.37%;比去年同期公寓别墅类下降86.04%,商服房、普通住宅、办公楼类分别增长117.67%、1.06%和5.4倍。

  20xx年上半年西安市商品房施工面积94.04万平方米,比去年同期增长44.84%;商品房竣工面积73.37万平方米,比去年同期增长68.40%;商品房新开工面积20.45万平方米,比去年同期增长25.54%。

  从物业来看,公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为:5.83%、9.73%、70.64%、13.81%,比去年同期分别增长31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;

  新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为:0.99%、24.73%、59.46%、14.82%,比去年同期分别增长一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

  从资金来源看,上半年自有资金32244万元,占总投资额的31.61%;借贷资金48O19万元,占总投资额的47.07%;预售资金21743万元,占总投资额的21.32%。从所占比例与去年相比来看,自有资金所占比例上升明显,预售资金也增长较快,借贷资金所占比例呈下降趋势.

  4、市场销售

  上半年,西安市商品房成交活跃,市场销售继续保持去年以来的高速增长态势,销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90.37万平方米,比去年同期增长了52.98%。其中售给个人的79.60万平方米,占商品房销售总面积的88.08%,个人购房继续呈上升趋势,占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30.28亿元,比去年同期增长82.94%。

  20xx年8月末及9月中旬西安相继举办了两次房展会,为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人失望,总共成交了670713平方米,是今年各月份销售的最好成绩,较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。普通住宅依旧独领风骚,占到总销售量的88.7%,较8月份所占份额上升了7.5%;商品用房较上期呈下降态势,商品用房占到总销售量的7.8%,较上期下跌7.7%;写字楼占成交面积的2.9%,较上期上浮0.9%;别墅有小量交易,占总成交量的0.2%。

  从市场销售情况来看,西安商品房销售从20xx年以来的持续快速增长,加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势,说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施,住房的有效需求增多,一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放,加快公房上市步伐,使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动,将会为西安楼市创造越来越多的需求空间,商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。

房地产市场调查报告13

  一、我区房地产市场发展现状

  今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:

  1、房产投资保持较高增速

  我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为42.2%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

  2、房产销售势头回落明显

  今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2-6月的增速走势见图二:

  从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1-6月全区预售3940套,总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积6.5万平方米,与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。

  3、房产平均价格持续走高

  虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。

  自年开始,我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升,房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

  由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市:

  ——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,规定各地要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

  ——房贷利率调整。3月16日,央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%,并实行住房贷款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

  ——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文,规定20xx年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的,按3%全额征收契税。

  三、积极应对,保持我区房地产市场持续健康发展

  总的来说,由于我区房地产市场发展基数相对较低,近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。

  1、加强房地产价格监测工作

  及时掌握我区房地产价格动态和走势,建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。

  2、加强房地产项目的跟踪管理工作

  建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,对抽逃注册资本金、项目资本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击。

  3、有计划有步骤的规划房地产开发

  结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划,合理预留开发空间,以达到通过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,通过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。

  4、合理引导住房主体需求

  中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。

房地产市场调查报告14

  调查撰稿:XXX

  调查时间:X月X日---X月X日

  调查对象:XX新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。

  调查范围:XX新城区区域

  调查目的:通过对XX新城区房地产市场的调查,为房地产资源整合及营销提供战略性依据,指导分析未来的走势。

  调查内容:

  一、摘要

  目前XX新城区规划面积33平方公里,人口35—50万。行政中心搬过去后,加上高教园区、高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善,XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。

  二、城区规划背景(XX新城:未来XX的城市副中心)

  XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴,为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置,办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块,是大型的城市公园。

  根据规划,XX新城区空间环境特色可概括为:“一心”,即鄞州新城区的中心,为区行政办公大楼所在区域,它不仅在功能上是城市行政商业区,在空间景观上也是视觉中心,它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;“两轴”,即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;“三环”,即通过整合现状河流绿化,形成3道以核心区为核心的绿环;“四廊”,即利用现有4条主要河流,形成宽约100米的空间通廊;“三十六点”,即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点,布置城市公园。

  三、已建成楼盘:

  1、华泰剑桥:由XX华泰股份公司开发,北靠四明路,东临钱湖北路,建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅,以120~130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站,交通比较便捷。

  2、半岛名邸:由XX光大置业开发,位于天童北路与华裕路口,总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河,由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉,活动室,健身房等,需步行10~15分钟方可到达公交车站。

  3、东湖花园:由雅戈尔置业开发,位于中兴路与麦德龙交叉口,建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程,离市区十分钟车程,小区附近设有公交站点,是居住和休闲的首选地。

  四、在建楼盘:

  1、新都美地:由新都置业开发,位于天童北路与四明路之间,建筑面积9.7万平米,由11幢小高层、9幢高层组成,共650多户住户。以100~120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应,安保自动化,还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。

  2、小城花园:由百隆房产开发,位于天童北路,杉杉工业城南面,总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成,共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。

  3、四明春晓:由XX旗滨集团有限公司开发,建筑面积8万平米,共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。

  、调查定论

  从市场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,XX房地产主要开发商在参与打造XX新城区,结合城市规划和房地产市场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业20xx年一个新的热点,在这个热点的背后是政府的宏观调控,和房地产业更趋于成熟,已建成的楼盘和未建成的楼盘,主体风格上是基本相一致的,以欧陆风情为主,有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性,从营销的角度上讲,风格不是主要形成竞争的因素,大量的百余平方普通住宅区,将吸引更多的购房者,从这里将引出一个环境与人文因素,以及周边的配套设施,成为营销新的引爆点;从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的主要重点,还是在于如何妙作聚集人气。总之,未来XX新城区的房地产市场还将持续走高。

房地产市场调查报告15

  沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心,中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等,其座落于常平商圈区,整个区域以小户型,小面积为主,绿化率低,配套设施少,其成功销售的主要原因来自地段,地段决定它的价值,此区域楼盘极具投资性,投资价值高,回报快,出租率高,购买以香港本地投资客较多,部分买来住家,其交通购物方便,周边配套设施齐全,是常平最繁华的商业圈。

  住宅空置严重,原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄,产品有别墅,洋房售价不等,以中小户型为主,

  早期针对长香港业主,如紫荆花园购买者98%为香港人,其产品户型设计针对港人设计,目前港人购房所占比例仅仅20%左右,而阳光山庄2004年购房80%为内地人,常黄公路沿线区域销售很不乐观,目前处于滞销局面,目前购买客户向本地内地市场延伸,其产品已不适应消费者需求。

  常平房地产的发展趋势向东门聚集,镇政府全力打造文化新城,一大批基础设施相继施工,如:铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院,因市场配套的大力支持,成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产,如东田 丽园,旺角新城,04年一经推出就受消费者的相当大的关注,这与常平的规划是分不开的,成为常平打造文化新城的有力依托。

  5)丽城开发商住居区,依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑,早期居家型物业的主要开发地。

  位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

  山庄、丽景、丽都、聚福,规划新建落成的世纪康城,相邻新天美地,以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄,为文化背景,集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体,其区域开发的商品房,配套设施较为齐全,绿化率高,环境优美,交通便利空气清新,远离工业区,污染小,户型设计超前,购买者都以早期港人居住渡假为主,投资客较小,一般自住。其购买的主要原因,来自周边环境,空气新鲜,其户型设计符合早期港人需求,现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点,以优质的管理服务,新颖的产品设计为基础,销售均价在3600元/平方米左右,目前片区内香港人购房呈下降趋势,本地与内地呈现上升趋势,且该区域出租率不高。

  针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

  丽城鹿儿岛早期以风景区,大环境为卖点,在售户型有二户至三户。早期以香港人为主,后期购房以外地人和本地人为主,占比例的80%,其户型方正实用,楼价适中,各方面配套齐全,03、04年销售不是很乐观,现仍然有部分空置房,导致现暂停原因来自发展商,根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用;

  山水雅居现主打休闲地段,主要宣传推广其配套齐全,户型设计新颖超前,户型选择的多样性。根据我司前期的调研,该项目原定于05年3月开盘正式发售,由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶,由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况,本地的消化能力弱的客观原因,山水雅居的客户访问量也较少,我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成;

  新天美地,其地理位置不理想,但走品牌个性化,特设7.5米的高入口大堂,装修材料采用顶级材料,名厂洁具及厨具,新盘推出特价单位毛胚房,造成过一时抢购热潮,但经过购房者的一段时间理性思考,其销售也逐步回落,作为新推楼盘其推广力度是相当大的,几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人,三户及四房购买为本地人,外地商人,销售情况在本区域内相对较好。

  相邻楼盘分析表仅供参考

  世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 77.2 **3 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元

  27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二:房地产市场调研报告范本

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