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物业管理计划书
物业管理计划书1
一年的时间在我们忙碌却有序的工作中马上就要过去了。一年来，我项目部在公司各级领导的的关心和帮助下，经过项目领导班子和全体员工不懈的努力，实现了年初预定的目标。现将项目部20xx年各项工作总结如下：
一、 20xx年工作业绩
1. 经营管理情况
1)费用收支情况(20xx年1--10月)
收入
金额
支出
金额
旧欠物业费
92981.92
机动车
3571.00
旧欠供暖费
146127.62
创优
47947.00
当年物业费
198057.17
装修押金
4000.00
当年供暖费
252242.10
出入证押金
280.00
停车费
254400.00
楼道电
5769.06
临时停车费
75970.00
零维修材料费
10033.50
多经管理费
1699.00
办公费
20xx.40
施工管理费
2900.00
招待费
8355.15
出入证工本费
200.00
电话费
3358.04
零维修收费
619.00
保安费
80528.90
装修押金
25000.00
保洁费
63883.90
出入证押金
800.00
绿化费
37722.31
装修垃圾清运费
3987.25
绿化改造
97441.50
诉讼费
25.00
其他
50550.38
水费
6441.30
电费
34483.00
其他收入
1532.62
收入合计
1097465.98
支出合计
415457.14
2) 服务工作的具体落实
今年6月底，项目部组织物业部人员开始征求业主意见，根据业主反馈意见。项目部制定整改措施，及时整改我们服务工作中的不足。加强对各部门间的管理，不定期的对服务工作进行检查，有效促进了服务工作的落实。
3) 全体员工培训
主要培训内容：3月份集中学习观看《物业管理是怎么样练成的》影像教材、组织学习新的员工手册、作业指导书,讨论有关物业管理行业的发展，树立员工工作信心，为行业培养专业人才;4月份集中学习《北京北京市供热采暖管理办法》;5月份组织学习《北京市物业管理办法》等。
4) xx临时过渡电改造工作
项目部联同居委会、业委会人员与政府、供电局、房地产开发公司联系协调xx临时过渡电改造工作。园区居民于8月2日去东小口镇政府请愿，就此事有多家媒体爆光，也得到了东小口镇政府的重视。后东小口镇政府召集昌平区供电局、天龙苑房地产开发公司、xx小区业主代表的专题会议，明确了改造工程方案，并要求房地产开发公司出资完成临时过渡电的改造工作，但一直未果。
2. 日常工作目标管理的完成情况
1) 公共设施、设备维护管理
为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年共完成维修工作1435次，入户维修909次，公共部位维修526次。维修结束后当天回访，维修及时率100%维修回访率100%，维修回访满意率达到99%以上。
按照xx项目部20xx年工作计划，完成以下设施设备维修养护工作：重新硬化摆放垃圾桶的地面60平米、更换南北自行车棚阳光板210平米、更换信报箱阳光板82.6平米、加固更换信报箱支架12套、加固维修园区围栏220米、修补楼内、锅炉房内供暖管保温带150米、更换修理公区纱窗41扇、加固磊砌污水井18口、年检灭火器31具、加固楼体雨排管20根、给住户更换破损的空调冷凝水管21户、累积修补屋面防水150平米、更换分类垃圾桶21只、修补加固各楼楼外水磨石台阶64处、粉刷园区35把路椅、完成了锅炉维修养护、锅炉房墙、地面的粉刷、除锈刷漆1500米的小区围栏工作。
项目部与业委会共同出资，更新改造停车场设备设施，项目部又收集停车场资料，申请办理停车场备案手续，现xx家园停车备案表已下发，规范了园区车辆管理工作，增加项目部停车费用的收入。<2) 绿化管理
3月份对xx小区进行绿化改造，建造花坛12座，新建竹林1处，移植、补植、调整各类树木400余棵，铺设便道路200米、提升便道砖540米，栽种围栏侧柏58棵，安装隔离柱280根，新植草坪、栽植宿根花卉共8816.32平米。上半年度绿化养护人员累计完成18次浇水灌溉工作，打药消杀8次、组织全体员工除杂草3次，彻底改变了园区绿化环境。
为给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为95%。
3) 环境卫生的管理
环境卫生方面，我们针对小区实际情况，协同居委会，居民代表齐动手不定期组织大扫除。并要求保洁公司制定了严格的保洁制度，结核项目部保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
要求保洁员按照项目部年度消杀计划进行消杀。
4) 小区安全防范工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，采购两套消防架，配备各种消防器材。于20xx年11月9日组织安保人员进行一次消防演习，邀请居委会人员参加，并拍照存档。
加大对保安公司监督管理力度，要求保安公司定期对安保人员进行岗位培训、考核。20xx年工作中，所管辖区域刑事安件零发生，保障了住户的正常生活秩序。
3. 20xx年评选四星级示范小区工作
评选北京市四星级示范小区工作是20xx年的项目部一项重要工作，有着非常重要的意义。为做好评选北京市四星级示范小区工作，项目部参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》《普通住宅小区物业管理服务等级规范二级》标准要求，结合项目实际情况，制定评选工作的计划及实施方案，号召发动全体员工参与。坚持以评促建，充分利用评估的大好时机，改善小区目前存在的一些问题，以此来提升项目部整体服务质量工作中存在的问题，补充完善了项目部所需记录表格。
4. 节能降耗、降低成本
1) 为响应政府号召，提倡节能减排实现节约型社会，创建绿色企业，物业管理企业要抓好物业节能降耗工作，作为物业节能降耗工作，无论是从建设节约型社会的角度，还是从降低经营成本方面看，都有非常重要的意义。蜂巢物业管理网原创，更多资讯请访问官方网站。
2) 今年5月份项目部根据小区实际情况，申报北京市昌平区住宅小区节约用水示范小区，此项已与北京市昌平区节水办联系，具体工作正在进行中，相关节水资料已上报至昌平区节水办。
3) 项目部对现有路灯、楼道灯进行逐步更换，并按季节调整开关时间;对热水器、岗亭安装时控开关，减少用电时间;在绿化用水方面，项目部要求绿化养护人员，根据天气情况进行绿化灌溉。降低了项目能耗成本。
二、 工作中的不足
1. xx房屋质量、物业用房问题，还需与居委会、业委会共同出面解决;
2. 项目部在评选四星级示范住宅项目评选工作中落选，主要原因是绿化斑秃、单元门锈蚀、私搭乱建问题严重。
3. 评优内业资料补充较多，说明日常工作不到位，没有做到规范化运行的要求。
三、 20xx年工作计划
1. 根据项目特点，结合公司作业指导书，健全日常服务管理制度，并组织落实。
2. 加大项目部旧欠费用的收缴工作，提高收缴率。
3. 落实20xx-xxxx年度冬季供暖工作，做好冬季测温工作。
4. 统计、定性园区私搭乱建，并协同居委会、业委会做好整改工作。
5. 对园区各单元门更新刷漆。
6. 整理单元门禁外露线路。
7. 与开发、建委协调解决业主久拖未决的房屋质量问题。
8. 进一步整改小区绿化，做到无斑秃。
物业管理计划书2
第一章 前言
西安市祭台新苑小区，位于西安市青龙路北侧，毗邻西铁局新村，是碑林区祭台村城中村改造村民住宅安置小区。小区总建筑面积12万多平方米，由五栋高层组成，（其中5号楼在建）。小区内住宅面积11.2㎡。商铺面积0.9万㎡。地下停车位250个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区将配备先进设备设施，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐等，让业主感到方便、舒适、安全。
西安双台物业管理服务有限公司具有物业管理叁级资质，公司主要领导具有从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的专业管理经验，而且管理层、物管员等持证上岗，并且大多与小区居民已建立良好的人际关系，对小区居民的基本情况十分了解，面对城中村改造后的新市民群体，与其他物业公司相比，更便于对小区物业提供相关管理和服务。
我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，利用先进的管理系统，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使祭台新苑小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使祭台新苑小区业主的房产真正达到增值保值的目的，使小区业主的房租收入进一步提高，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司将结合社区工作需要，努力为小区居民提供更多、更优质的便民服务。充分利用基层服务管
理经验，化解社区矛盾，调解邻里关系，出台扶贫帮困措施，拓展居民就业渠道，为祭台社区的和谐、稳定作出努力，为创建和谐碑林做出贡献。
我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
第二章 物业管理要点
运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值。
人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。
结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务。
采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平。
管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：
1、 完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防
范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。 公司将通过良好的物业管理，使业主房产保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标：
房屋建筑的完好率达到98％以上。
报修及时率达到100％。
清洁管理无盲点。
设备设施完好率达到98％以上。
小区路灯完好率达到100％。
管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故。
有效投诉处理率100％。
服务满意率达95％以上。
绿化完好率达到98％以上。
道路完好率达到98％。
各类管理人员岗前岗中培训100％。
无服务安全事故发生。
二、主要措施
完善各项管理制度和管理规定。
所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛。
治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好。
管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准。
建立各种资料档案、报修、养护记录。
各种收费项目、标准公开，合理收费。
制定大、中修年度计划，并负责实施。
制定并组织员工培训计划的实施。
结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制
1、 建立监督机制。
2、 建立信息反馈及处理机制。
3、 制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划。
4、 管理人员的培训管理。
5、 增强服务意识，量化管理及标准运作。
6、 企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、 管理处经理职责。
2、 管理人员岗位职责。
3、 作业人员岗位职责。
4、 员工培训。
5、 管理处运作管理工作规程。
6、 人事管理及员工培训、考核制度。
五、管理处运作管理规程
1、 内部运作管理办法
2、 小区秩序管理。
物业管理计划书3
第一部分
项目物业管理的定位及总思路
一、本项目物业管理的定位
（一）、本项目业态对物业管理的要求
1、本项目业态对物业管理的基本要求
本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：
1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；
2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；
3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；
4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。
2、本项目业态对物业管理的特殊要求
除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：
1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；
2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；
3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；
4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；
5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。
（二）、本项目物业管理的定位
1、本项目物业管理的档次
本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。
2、本项目物业管理形式
根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。
3、本项目物业管理的定位
按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。
二、本项目物业管理的总思路
本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。
第二部分
本项目物业管理体系的建立
一、本项目物业管理的模式构想
按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。
二、本项目物业管理组织构架
本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。
1、基本组织机构建立的模式
本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。
2、本项目的基本组织机构图
总经理
品牌物业顾问
3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构
1）、品牌物业顾问
该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。
品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。
该部门一般需1~2名资深顾问。
2）、工程部
该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。
该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。
3）、绿化保洁部
该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。
该部门一般需4~5人，绿化人员1人。
4）、保安部
该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。
该部门设保安队长1人，保安人员3人。
5）、酒店部
该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。
该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。
6）、商业部
该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，
该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。
7）、多经部
该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。
该部门设置人员2名。
8）、财务部
该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。
该部门设置会计1名，出纳1名。
三、本项目物业管理运作条件
1、在销售现场提供物业管理场所；
2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；
3、一定数量的启动资金；
4、明确后期物业管理制作方案。
第三部分
物业管理介入时机和介入方式
一、本项目物业管理介入时机
物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。
二、本项目物业管理介入方式
物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：
1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；
2、保安服务；
3、提供专门关于物业的咨询台。
第四部分
常规服务和特约服务
一、常规服务
客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：
1、清洁卫生；
2、安全保卫；
3、房屋维修；
4、房屋管理；
5、电梯升降；
6、报刊发放，文件传递；
二、特约性服务
为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：
1、餐饮服务；
2、商务办公；
3、家政；
4、装修；
5、医疗服务；
第五部分
本项目物业经营管理内容
一、本项目酒店公寓的经营服务
本项目酒店公寓的经营服务包括：
1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车月收取停车费用；
2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6：4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。
二、本项目商铺的经营服务
商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。
第六部分
本项目物业管理运行成本收益估算
一、物业管理运行成本
项目名称金额（元）备注
物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名
物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%
物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元
服务运行成本96480总户数402户，以20元/户月支出
合计589720
二、收益计算
项目名称金额（元）备注
物业管理费287568总户数402户，按1。2元/㎡月收取
车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月车标准收费
一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金
二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算
合计1037158
三、利润计算
利润=收入计算－物业管理运行成本
=1037158－589720=447438（元）
物业管理计划书4
一、概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
四、人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。
序号岗位人数主要职责备注
1、经理1在董事会领导下，全面负责经营等。
2、经营部主任1具体经营事务、人事等。
3、办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证
4、物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5、安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6、水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7、保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、经营预测
a）经营收入：19.14万元（年度，以下省略）
l物业管理费：11.34万元
应收12.6万元
30000*12*0.35=126000（元）
预计收入11.34万元（收缴率90%）
l维修服务费：0.5万元
l特约服务：5.8万元
l其他收入：1.5万元
b）支出：20.25万元
l人员工资福利：14万元
l办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）
l维修保养费用：1.5万元
l税金：1.05万元
l不可预见费用：1.2万元
c）润亏：—1.11万元
d）物业接管期间
前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）
e）公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2
（1）员工的工资和按规定提取的福利费
序号岗位人数工资标准工资合计
1经理112001200
2经营部主任1800800
3办事员36001800
4物业管理员1800800
5安全护卫员75003500
6水电工1700700
7保洁员2400800
工资总额合计9600
工资总额合计：9600元/月；115200元/年
福利：115200*23%=26496（元/年）
合计：14.17万元/年
（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元
（3）绿化管理费：绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元
（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算
5。52万元*25%=1.38万元
（7）固定资产折旧费：按10%计算即1万元
（8）税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元
（9）保险费：暂不投保
（10）合理利润：按营收8%计算1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0。35元/月*M2。
六、前期物业接管
a）派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。
b）物业接管验收
l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；
l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
l房屋幢、户编号已经有关部门确认；
l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；
l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
l抄水、电、气表的底数，记录备案。
l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作
l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；
l车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；
l垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等
l楼道灯：改用节能灯（如：温感、声控或角摸式等）
l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；
l制定入住流程；
l印刷入住表格；
2、协调工作
l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的.供应。
l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。
举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。
注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
业主签署
向业主办理手续
八、物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
（一）房屋管理运作一览表
工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务
频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然每周三次100%
标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次
工作程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
（二）绿化管理
工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗
工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8H/天春夏季一遍，严重者随缺随补
标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上
程序7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥
（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护
道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯
频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修
标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上
程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容定岗检查流动检查学习与训练
消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练
频度24H每周一遍24H，每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次，每次1H
标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练
（四）安全护卫、停车管理
（五）保洁管理
工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂
频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年
标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
程序5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁
物业管理计划书5
在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。
《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为20xx年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目标：
人员当月流动率小于5%
人员培训覆盖率达到100%
人员招聘到岗率达到98%
员工生活满意度达到90%
1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。
2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。
3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。
4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。
5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。
二、客服中心
物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。
工作思路：
强调成本控制意识和成本管理程序；
强调团队的有效运作和服务流程；
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；
强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；
致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。
目标设置：
客户综合满意率不低于90％；
服务综合及时率不低于85％；
业务技能培训100％；
小区
绿化完好率不低于90％；
绿化覆盖率不低于60％；
管理费收费率一期逐步达到70％；
二期收费率达到90％；
生活垃圾日清率为100％；
工作重点：
根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。
（1）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。
（2）小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。
（3）根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。
（4）对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。
（5）加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。
（6）协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。
三、工程维修
四、保安部
保安部针对20xx年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。
工作目标
住客及公司综合满意度95%；
无因管理责任事故率0；
新员工岗前培训率100%；
不合格项整改率100%；
员工流动率≤20%（不包括非正常流动率）；
突发事件快速反应率为98%；
非正常投诉率低于2%。
并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。
2、做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比赛做好准备。
3、保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。
4、做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。
5、针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。
6、做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。
7、加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，（骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。
五、会所经营
20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性；切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。
工作目标
力争半年创收3万元；
六、财务管理
围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作计划如下：
工作目标：
服务满意度90%；
控制亏损在20万元以内；
建立君华物业成本库；
1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下，根据物业公司财务管理制度，结合物业财务工作的实际情况，建立一套详细完整的成本库，合理的进行成本控制，及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。
2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告，进行成本分析，提出相关的建议，力争控制半年亏损额在20万以内。
3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30％。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。
4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。
5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。
物业管理计划书6
一、 定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子(1.xxx物业管理公司 2.xxx管理中心)一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编 37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、 代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于..万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、 收入计划(物业管理费、代租、代办费)
今年完成物业管理费..万元，代租、代办费..万元(..20%)，一共为.万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为..万元，其它收入..万元。
四、 费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内(不包括..元以上的修理费用)，其中人员工资包括三金总额为：..万元(按现48人计算)
2.自担水电费：..万元。
3.税金：..万元。
4.其它..万元。
五、 拓展业务、创收计划
计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、 综合治理、消防安全工作计划
保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。
2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
物业管理计划书7
一、公司筹建：
1、出资人情况：法人与自然人
2、物业管理企业的组建条件
1）企业名称的确定；
2）企业住所；
3）法定代表人；
4）注册资本；
5）公司章程；
6）公司从业人员。
3、物业管理企业的设立
在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。
4、在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级
1）资质一级企业：注册资本500万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30人，
企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100％；20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。
2）资质二级企业：注册资本300万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100％；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。
3）资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。
二、物业公司的经营计划
1、物业管理的目标和任务
1）创造安居乐业的生产、生活环境
2）对实现物业的保值和增值。
2、物业管理的主要内容
l）维护物业管理区域内的规划不受破坏
2）房屋装修监督管理
3）房屋的维护与修缮
4）设备、设施的管理及维修养护
5）安全保卫与消防
6）保洁、消毒、防疫管理
7）环境保护
8）绿化管理
9）车辆管理
10）综合经营服务
3、物业管理的基本原则
1）产权、经营权分离原则；
2）业主至上原则；
3）统一管理原则；
4）专业高效原则；
5）权、责分明原则；
6）经济合理原则；
7）公平竞争原则；
8）依法行事原则。
4、物业管理公司内部的组织机构以及功能设置
1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。
2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。
3）财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。
4）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。
5）社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。
6）工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。
7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。
8）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。
9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。
5、物业管理公司的前期工作
设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求，物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
按照以下步骤进行开展工作。
1）人员准备与资料准备；
2）设备、器材准备；
3）资金准备；
4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查；
通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。
①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。
②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。
④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。
⑤消防、安保、清洁等设施状况
⑥项目性质及特色
⑦政府的支持、扶持与介入程度
⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。
⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等
6、制订物业管理方案的其他准备工作
l）组建制订物业管理方案的工作班子：
2）对方案制订人员进行必要的业务培训：
3）准备经费；
4）准备设备；
5）准备相关资料。
7、制订物业管理方案
l）物业管理方案的内容
①物业管理档次
②物业管理服务的标准
③物业管理财务收支预算
2）物业管理方案的基本架构
①项目管理的整体设想与策划
②管理模式
③公司人力资源管理
④规章制度建设
⑤经营管理指标
⑥社区文化建设与服务
⑦财务管理及经费收入测算
⑧日常管理
⑨物业维修养护计划和实施
3）制订物业管理方案的主要步骤
第一步：成立制订方案的工作机构
第二步：培训工作人员
第三步：经费、设备、资料准备
第四步：项目、使用人、竞争调查
第五步：研究分析调查资料
第六步：确立管理档次、管理目标、主要措
施。服务管理项目
第七步：经费预算
第八步：草拟方案文本
第九步：向专家顾问征询
第十步：送公司领导审阅
第十一步：修改、研讨、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：实施、反馈
8、介入物业管理工作
1）物业的接管验收与撤管
2）物业的撤管
3）签订物业委托管理合同
4）物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。
9、物业管理企业与相关社会机构建立关系
l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系
2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系
3）物业管理企业与房地产开发企业的关系
4）物业管理企业与业主委员会的关系
业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。
5）物业管理企业与专业性服务机构的关系
6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系
7）物业管理区域建设与社区建设的关系
设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。
三、物业管理费用的管理
1．物业管理费用构成
l）物业管理费用分类
一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。
另一类是___________公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。
2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成
①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；
②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
③绿化管理费；
④清洁卫生费
⑤保安费；
⑥办公费；
⑦物业管理单位固定资产折旧费；
⑧法定税费。
3）住宅小区物业管理经费的来源
①定期收取物业管理服务费；
②小区维修养护专项基金；
③以业养业，一业为主，多种经营的收入；
④靠政府多方面的支持；
⑤开发建设单位给予一定的支持。
4）物业管理对物业的基本要求是：
①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。
②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。
③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。
④环境优美、安全、舒适。
⑤为物业管理提供必要的设施。
四、物业管理企业管理制度的建设
1．物业管理制度体系的内容
l）物业管理企业内部制度
①物业管理公司员工管理条例
②物业管理企业各部门的职责范围
③物业管理企业员工岗位责任制
2）物业管理企业外部制度
①物业接管验收规定
②楼宇入住规定
③物业管理公约
④住户须知手册
⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度
⑥房屋管理服务制度
⑦住宅区管理制度
⑧业主公约
⑨业主委员会章程
五、管理制度示例
1、消防制度和规定
1）消防中心值班制度；
2）防火档案制度；
3）防火岗位责任制度；
4）其他消防规定。
5）消防设备管理制度
2、车辆管理制度
1）门卫管理制度
2）物业区域大门门卫的职责
3）停车场（库）门卫的职责
3、车辆保管规定
1）汽车管理规定
2）自行车、摩托车管理规定
4、住宅区内车辆交通管理规定
5。物业环境的绿化管理
1）绿化管理机构的设置及岗位职责
2）绿化养护与管理的考核指标
六、物业管理资金的来源和管理
1、物业管理启动资金
物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开
支的资金及物业公共设施专用维护基金。
1）资金来源与管理
一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。
2）物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管
理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。
3）日常物业管理资金
包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。
4）日常物业管理资金的管理
2．利用会计手段进行经济管理
3．物业管理资金的使用与运作
（l）物业管理资金的性质
物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。
（2）物业管理资金的使用
物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。
具体包括三方面：
①成本性资金支出与使用：
②公益性资金使用
③投资性资金支出与使用
（3）物业管理资金的使用原则
①保障物业管理需求的原则
②节___________约支出，合理收益原则。
③制约性支出使用原则。
（4）物业管理资金使用的责任制
5．物业管理资金的预算管理
（l）物业管理资金预算的准备工作
①物业管理资金预算管理的概念
②物业管理资金预算管理的前提条件
3）职业化管理水平以及员工的职业道德水平；
4）要充分利用管理会计的职能。
（2）物业管理资金预算编制程序和编制原则
①物业管理资金预算编制的程序
②物业管理资金预算编制的原则
七、综合经营服务
1、综合经营服务的内容
l）综合服务的内容
①为物业自身服务
②清扫保洁服务
③绿化养护服务
④治安保卫服务
⑤家庭居民生活服务
2）经营性综合服务的内容
①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。
②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。
③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。
④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。
⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。
⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。
⑦金融方面：开办信用社。
⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；
⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。
3）开展综合经营服务的要求
①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。
②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。
③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。
④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。
2、综合服务的方式
l）常规性服务
这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。
2）委托性服务
这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，（用）
户自愿选择的特约服务。
3）无偿性服务
3、综合经营服务的运作
综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。
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